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2014“牛市”不再 中国楼市处于大调整前夜  

2013-11-12 16:09:22|  分类: 时事点滴 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014“牛市”不再   中国楼市处于大调整前夜 - ngycmyc - ngycmyc的博客
 

 

       房地产业的波动是影响未来中国经济增长的最主要因素。现在房地产市场已经到达顶点,泡沫非常严重,房市不调整,我们就看不见经济的底部在哪。未来一二年出现房市的第三轮调整,而且极可能是调下来后就再也不回头了,即房地产长期牛市终结。



宏观经济趋稳向好

       现在一个权威的判断是,中国经济进入到一个新的发展阶段,增长目标和发展战略也都要随之发生深刻变化。就目标而言,十八大报告早就明示我们,不再快速,仅提经济保持持续健康发展,这是一个重大变化。同时,强调以质量和效益作为中心。之后的中央经济工作表明,我国在应对内部、外部危机的方式也要发生深刻变化,强调倒逼机制的作用,从被动的应对转到主动性应对。

       今年经济运行表明,市场的预期对经济增长特别是金融市场的稳定产生重大影响,但是市场常常会有误判,今年六月的银行“钱荒”就是典型的例子。

       “钱荒”本身不是什么大问题,银行预计央行会降低准备金率,就把原先的准备金也贷出去了。结果到了交准备金的时间,央行既没有降低准备金率,也没拿钱来救银行,所以才发生了银行间拆借利率飙升的事情。这反映了金融市场的两个不适应,不仅错判了经济增长趋势,而且当现实趋势与其预期相背时,也不及时调整发展策略,等待政府救市。

       而今年经济面临压力时,新一届政府不想用老办法救市,大幅放松货币政策,降低存款准备金率,降息,相反在探寻一种新办法,用改革的办法,用调整存量、稳政策稳预期的办法,来稳增长,在稳增长中求进,即加快经济结构全面调整,实现转型升级、打造中国经济升级版的新目标。

       三季度的经济运行表明,我国经济出现趋稳向好的转变。但基础不牢,不能讲是企稳回升。经济还没有到底,未来几年的GDP增长可能在7%-8%之间。

       不要奢望经济会回到以前的8%以上,甚至达9%、10%,高增长阶段已经结束,正进入次高增长阶段,但也不要一看到增速下行就大喊“经济要崩盘”。经济增长会上下窄幅波动,上升几个季度接下来可能调整几个季度,反复上下波动,这是经济转型期的一个基本特征。



房地产调整是经济下行主要压力

       如果说今年的经济政策是试探的话,那么2014年将是加快实施新政策、新战略的一年。目前中国经济的下行压力犹在。

       明年的消费增长可能要下行,内需还需要提振。出口方面可能会好一些,因为世界经济有趋稳态势。推动明年经济最好的因素,可能是政府一系列政策的推出,尤其是在促进服务业发展、新型城镇化战略等方面。

       而房地产业的波动则是影响未来中国经济增长的最主要因素,我认为现在房地产市场已经到达顶点,泡沫非常严重,房市不调整,我们就看不见经济的底部在哪。未来一二年出现房市的第三轮调整,而且极可能是调下来后就再也不回头了,即房地产长期牛市终结。

       房市进入长期调整期,中国经济的底部将显现出来,下行压力是必然的。不一定会出现“硬着陆”,相反,房价下来,房地产发展正常化,会促进城市化发展,会促进产业结构调整,有很多的积极效应。

       有报道写,今年以来北京房价上涨20%,其实真实的数字至少是50%以上。但我们也应该看到,今年房价上涨的基本是一线城市和部分二线城市,而在其他地方,则有大量房子空置。

       从全国来看,今年的房屋销售在数量、面积上都远远高09年,09年我国的房地产泡沫很大,但现在基数很高,增长30-40%的销售量相当于那时的50-60%,过度放量,消耗了未来。同时值得我们警惕的是,虽然成交量上涨了,但是房价并没有上涨。这说明,目前的房地产市场正处于大调整的前夜。

       其实,房价上涨与刚需、城镇化都没有关系,它最重要的指标是资金流。只要继续货币超发、实施宽松政策,房价就还会涨。不过,目前房地产业的资金增长速度正在放慢,二手房市场不活跃,没有与新房销售形成联动。即使在北京,房屋的成交单价也基本在一万元左右,二手房几乎没什么成交量。

       与房市将调整一致,房地产调控政策也会改变。不会新推出或强化以限制为特征的调控政策。之前的房地产政策的核心问题在于,没有采取一户一套住房政策,鼓励投资投机,使房地产的商品属性降到了次要地位。

 

作者:王小广 ,  国家行政学院决策咨询部研究员,经济学博士,原国家发改委经济研究所经济形势研究室主任。

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