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美国人怎样购房和租房  

2013-04-11 13:58:10|  分类: 知识博览 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国人怎样购房和租房 - ngycmyc - ngycmyc的博客

  

     美国的房地产业相当发达,是国家支柱产业之一,它在国家经济中占有重要的地位。美国从联邦政府到地方政府对这个产业都很重视,实行宏观管理,采取了一系列政策和措施,鼓励开发商投资建设,鼓励私人建房和购房,并为此制订了购房和租房法规,从而基本上解决了富裕家庭和大部分中等收入家庭的住房问题。目前,美国住宅自有率为66%,人均住房面积约59平方米。

 

     在美国购房,首先要找房地产经纪人。这是因为美国的法律赋予房地产经纪人更多的权利和义务,主要有:

     一.只有通过考试获得房地产经纪人执照者,才有资格加入所在州的房地产经纪人协会。这样的会员交足会费后,有权到县、市政府查阅、复印任何一处房地产及相邻房地产的档案。通过这样的查询,买方可以准确地知道拟交易房地产的始建年月、基本结构、造价,此前是否转卖过,买主都是谁,每次转卖时的成交价和这次卖主的要价,以及方圆一英里内一年来售出的类似房地产的最初标价和最终成交价,等等.

     二、只有房地产经纪人协会的成员,才能拿到上市房屋的钥匙并带领买主进屋参观。美国绝大多数待售房屋内没有人,铁将军把门、钥匙就放在门下方的一个小黑盒子里。所有小黑盒子与计算机联网,由房地产经纪人协会监控。

     三、法律规定,房地产买卖成交后,买卖双方经纪人分别得到由买主支付的相当于成交额3%的佣金。如果买卖不成交,双方经纪人则分文不取。

 

     通过经纪人找到了理想的房地产,买主便可以提出书面报价并附加条件,卖方收到买方的报价和条件后,应在期限内提出书面答复,明确表示卖方可以接受的价格和条件。往往经过几轮这样的书面讨价还价,卖方才完全接受买方最后的书面报价和附加条件。买卖双方必须在每一份来往文件上签名,备查。

     一旦卖方接受买方的价格和条件,拟购中的房地产退出市场,买卖双方到拥有执照的专门负责房地产交易的公证机构签署合同,并将所签合同交该公证机构保存。签合同的同时,买卖双方各付相当于成交额的1%的手续费给该公证机构。如果一切正常,45天后合同生效。买方在这45天里则自已花300美元,请专门检查房屋质量的公司派遣拥有执照的专业人员对房屋进行检查并提出专业报告。若发现不可接受的质量问题,买方可以单方面终止合同,拿回定金。

     之所以规定45天的缓冲期,是为了让买方有足够的时间到银行申请购房贷款。美国人购房都申请30年期房屋贷款,因为以后每年的分期付款可以免交所得税。45天后,买主若筹措到足够的首付款和银行贷款,所签合同生效,产权正式称交,定金可以作为首付款的一部分。但是,买主若筹措不到足够的首付款或银行贷款,所签合同自动作废,定金还给买主。由于房契抵押在银行,一旦住户无力偿还分期付款,银行马上没收其房地产,将其拍卖还债。

 

     在签订合同之前,不少买主几乎把所有注意力都放在讨价还价上,往往忽视日后有可能引起法律纠纷的三个方面:

     一、所购房地产作什么用。美国许多州法律规定,住宅区、工作区、商业区严格分开,尤其不允许在住宅区内经营或工作。

     二、所购房地产内有没有滞留房客。美国法律规定,公寓楼只准整栋出售,不准一套一套地单独出售。法律同时规定,只要房客按时交纳房租,房东不得赶房客出门。

     三、房地产上的建筑结构不得随意改动。地震高发区的美国西海岸各州规定,房屋内的水、电、煤气管道等不得任意改动,即使是法律允许的细小改动,也得先向地方政府提交申请并获得批准。

 

     在美国租房的途径主要有两个:一是通过报上刊登的房屋出租广告,打电话同房东或其代理人联系;二是开车到住宅区转转,看到门前插有“有房出租”牌子的地方停下来,找管理该房屋的经理直接谈租金等条件。

     房租是明码标价的,一般没有讨价还价的余地。这是因为法律规定,房东不得歧视房客。如果某房客得知自己付的房租比邻居付的高,这位房客以歧视罪控告房东准能胜诉,房东显然认为这样做得不偿失。

     不过,房客如对看到的房屋和租金满意,还必须满足房东的两个先决条件,才有资格同房东签订合同:一是信用良好,被列入全国联网的“欠债不还者名单”的人员往往被拒之门外;二是其收入应达到房租的3倍以上。美国家庭收入中,一般1/3纳税,1/3支付房租,而剩下的1/3为日常生活开支。

 

     谈妥条件即可签合同。房东与房客的权利和义务,都写在由地方政府统一印制的《房屋租售合同》里,一字不得更改。虽说合同声称兼顾房东和房客的利益,但细读其条款不难发现,合同照顾房东的利益远远多于照顾房客的利益。

     首先,每月房租须于当月第一天上午9点之前以支票形式放于房东专设的信箱里。如过时支付,每过一天罚款10元。如果房东多次催促后房客仍不支付房租,房东有权将房客告上法院。法官常常判决房客必须在限期内支付拖欠的房租、利息和罚金,否则,将房客姓名列入全国联网的“欠债不还者名单”,并派法警将房客驱赶出去。

     其次,房客在入住之前,必须向房东交纳相当于一个月房租的房屋安全押金,一般连同等一个月的房租同时交纳。如果房客入住期间发生人为损坏或破坏房屋的情况,如搬家时碰坏了墙壁;汽车入库时损坏了车库门,未经房东允许往墙上钉东西等,合同终止时,房东视情况部分甚至全部扣下房屋安全押金。

    

     《房屋租赁合同》中保障房客利益的条款有以下几点:

     一.房东出租给房客的公寓,必须达到法律规定的卫生条件,如墙壁、天花板粉刷如新,地毯必须经过蒸汽吸尘器清洗,厨房、卫生间不得有一点油道或污迹,所有下水道必须畅通无阻,室内窗明几净,室外环境整洁,如果水管漏水,下水道堵塞等,由房东花钱请专业人员排除。

     二、房东有义务向房客提供正常生活所需的通信设备和其他设施,如信箱、有线电视、中央空调系统、天然气系统和电力系统。

     三、房东虽然持有所有出租公寓的门钥匙,但是,非经房客允许,房东不得擅自进入房客租用的公寓,否则以非法侵入私宅论处。

       (文:周家高)

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